BGH: Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung!

Häufig kommt der Mieter in Verzug, weil das Jobcenter die Miete nicht rechtzeitig anweist. Der BGH hat hier im Anschluss an seine Entscheidung („Geld hat man zu haben“) Kriterien herausgearbeitet, welche dem Mieter auch seine eigenen Verpflichtungen aufzeigen, sich um die Pünktlichkeit der Zahlungen zu kümmern – der BGH hat aber auch aufgezeigt, dass ein wichtiger Grund sich auch aus der Unzumutbarkeit für den Vermieter ergeben kann.

Der BGH hatte am 29.06.2016 zu entscheiden, ob eine unpünktliche Mietzahlung zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (Urteil vom 29.06.2016 zu Az. VIII ZR 173/15).

Die Miete war jeweils zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Das Mietverhältnis wurde wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Nach Abgabe der Verpflichtungserklärung durch die Behörde wurde der Rechtsstreit erledigt. Sechs Monate später war im August noch ein Teilbetrag von 40,21 Euro offen, zwei weitere Monate später – Mitte Oktober – ein Teilbetrag von 279,41 Euro. Ende Oktober wurde die künftige pünktliche Zahlung angemahnt. Die Novembermiete wurde dann erneut erst Ende November gezahlt. Die Märzmiete wurde erst am 11. März vollständig bezahlt. Die Vermieterin kündigte daraufhin am 10.03.2014 wegen des permanent unpünktlichen Zahlungsverhaltens fristlos. Der Mieter wurde erstinstanzlich vom Amtsgericht zur Räumung verurteilt.

Mieter muss sich kümmern

Der BGH hat das Amtsgericht bestätigt. Nach dem BGH muss eine Abwägung erfolgen, ob unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung unzumutbar ist. Zwar ist das Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Meiters (vgl. BGH Urteil vom 04.02.2015 zu Az. VIII ZR 175/14), doch ist auch ein etwaiges Verschulden des Mieters an der späten Zahlung durch das Jobcenter zu beachten. Dieses Verschulden wird aufgrund der späten Zahlung (=objektive Pflichtverletzung) regelmäßig vermutet. Die Vermutung zu widerlegen trifft den Mieter. Er muss dann darlegen und ggf. beweisen, dass er alles erforderliche getan hat, um für einen pünktlichen Zahlungseingang zu sorgen.

Wichtiger Grund bei Unzumutbarkeit für den Vermieter

Der für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB erforderliche wichtige Grund kann aber auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen gegeben sein, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermiet Kredite bedienen muss. Weitere Kriterien sind, ob das Mietverhältnis ansonsten störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden war, deren Wirksamkeit durch Zahlung innerhalb der Schonfrist wieder wegfiel.

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