Fristlose Kündigung und Vollausgleich der Miete

Eine wegen Zahlungsverzug ausgesprochene fristlose Kündigung wird nur dann unwirksam, wenn die gesamte Forderung des Vermieters vollständig ausgeglichen wird.

Das hat der BGH in seinem Urteil vom 24.08.2016, VIII ZR 261/15, entschieden.

Der Entscheidung lag ein Mietrückstand von über zwei Monatsmieten zugrunde. Dieser Rückstand ist über einen längeren Zeitraum aufgelaufen. Der Vermieter hatte darauf nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB gekündigt.

Der Mieter hat sich gegen die Kündigung gewehrt. Er hat nach Kündigung mit Betriebskostenguthaben aufgerechnet. Dadurch fiel sein Rückstand unter zwei Monatsmieten. Der Mieter war der Auffassung, dadurch sei die Kündigung unwirksam geworden.

§ 543 Abs. 3 BGB bestimmt zur fristlosen Kündigung: „Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.“

Das Gericht in 2. Instanz hat dem Mieter Recht gegeben. Der BGH hat es anders gesehen:

„Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.
Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.“

Fazit

Der Mieter muss nach Kündigung seine gesamten Mietschulden ausgleichen. Es reicht nicht, wenn er nur unter die 2-Monats-Grenze kommt.

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